久しぶりの不動産投資に関するアップになる。
先日、現在所有している投資系マンションの住人から退去予告があったと賃貸管理会社から連絡があった。このような退去に伴う空室の発生は、その期間家賃収入が入ってこないことを意味する。
通常、投資マンション系の不動産投資を始める場合は、銀行などからの借り入れ(ローン)により物件を所有することが一般的である。この場合、借り入れ分の支払いは居住者からの家賃で対応することになる。したがって空室期間が発生すれば、その分の返済は自己資金からの持ち出しになってしまう。もちろんリスクヘッジとして礼金や清掃代、短期違約金なども設定し、不測の場合への備えを行うと共に、当然返済額は家賃を下回る額に設定することで、月々の余剰金の蓄えやその運用も大切になる。
ただ、このような「空室に伴う損失」だけを考えてしまうと、投資マンション経営はリスクだけが大きい魅力の乏しいものになってしまう。また、このリスクは、無防備であれば怖さだけが増大し、そのことから生まれるストレスはかなりのものになる。
しかし、この空室リスクは、知識と知恵、信頼の中で積極的に軽減させていくことができると感じている。だからこそ今も長期に渡って物件を所有しており、それぞれの物件は自分にとっての大切な資産となっている。
今、日本は急速に人口が減少していっている。この視点で不動産投資を考えたとき、人口が減れば賃貸物件は「供給過多」になり、そうなれば必然的に家賃相場は下がっていく。かつ新しい物件が供給されれば、古いものは必然的に淘汰されていくのは自然の流れでもある。
しかし、これはあくまでもその地域の「居住人口が減っている」ということが前提になる考え方だと自己の経験から強く感じる。つまり人口が増えれば「供給過多」ではなく、「供給不足」となり、家賃相場は安定し、立地が良ければ物件の新しさもそれほど重要な要件にはならない。
このことについて、2022年10月16日のブログに、『投資マンション経営、「魅力ある福岡市」』のタイトルで書いた。また、拙書『投資マンションが気になったら読む本(幻冬舎)』には、資産形成における投資マンション経営の実情を詳しく書いた。
福岡市は、人口減少の進む日本にあって30年後も人口増加の予測が出されている数少ない自治体の一つなのである。更には政令指定都市の中で圧倒的な物価の安さ、またアジア各国との地理的な優位性や交通インフラの利便性など、経済や暮らしの視点で、福岡市の「住みやすさ」の優位性は他の自治体と比較しても非常に高いと言われている。
これらのことは不動産投資先としての優位性にも当然つながっていく。
所有している物件は、いずれも福岡市にあり、かつ市内中心地区にある。築年数は20年が過ぎようとしているが、計画的な修繕費用の積み立てとメンテナンスにより、いずれの物件も現在の家賃は新築時よりも高い金額で貸し出すことができている。築年数が古いと家賃は下がるという定説も覆ってしまう。前述した通り、人口推移(増加)と立地が良ければ貸し手優位になるのである。
そしてもう一つ大切になるのが「信頼」になる。わかりにくい表現をしてしまったが、簡単に言えば「管理会社との信頼関係」になる。管理会社には業務遂行に求められる専門性と確かな技量が不可欠であり、更にはオーナー視線にたった熱量が、信頼を生み出し、安心感につながっていく。
今回の退去予告に対し、貸管理会社の担当者は、迅速に対応してくださり、次の入居者を瞬く間に見つけてくれた。更には家賃相場の動き見定め、これまでよりも高い家賃での契約を結んでくれたのである。ちなみに今回の新しい家賃はこの物件を所有してから過去最高の家賃設定となった。担当者の熱量の賜物以外の何ものでもない。感謝の気持ちでいっぱいである。
今回の事例からも「立地」と「管理」、そして「信頼」と「熱量」が噛み合えば、不動産投資は資産形成の有効な手段であることを改めて感じている。
